Как организовать выбор одного из способов управления УМКД, что предпринимать для образования ТСЖ или выбора управляющей организации (УО)

Неважное состояние дел с организацией управления МКД упирается в необходимость познания сути каждого из способов УМКД и вызывает необходимость разобраться с порядком выбора способа управления (ВСУ) своим МКД и с порядком выбора УО.

На негативные результаты по процессу организации УМКД, немного повторимся, могут влиять такие возможные обстоятельства, как:

• неведение, незнание большинством СП преимуществ и негативов по каждому из императивных способов управления МКД; 
• незнание ожидаемых и возможных рисков от каждого из СУ;
• информационный голод у СП в разъяснительно-рекомендательных настольных материалах по процедурам ВСУ и УО.

Эти и иные обстоятельства характеризует до сих пор равнодушное и безынициативное отношение СП к сборам на общие собрания и неготовность большинства (значительного числа) СП к осознанному выбору способа управления своим МКД.

Что можно бы и надо бы сделать в этом направлении?

Многие СП слабо представляют особенности каждого из способов управления МКД. Чтобы определиться с ВСУ, чтобы сознательно остановиться на одном из них, активу МКД надо подготовить и довести до сведения СП:

• соображения по преимуществам, недостаткам разных способов УМКД;   
• сравнение значимости некоторых проблем и рисков, сопровождающих УМКД при разных способах УМКД;
• возможные предпочтения по ВСУ с точки зрения формирования наиболее эффективного управления жилищным фондом.

Попробуем коротко прокомментировать эти аспекты.

О преимуществах, недостатках разных способов УМКД.

Например, СП остановились на выборе ТСЖ в качестве способа управления своим МКД. Значит, СП уверены, что ТСЖ возглавит неравнодушный к судьбе своего дома и знающий предмет один из жителей этого дома, и он сможет подобрать себе подобных помощников.

Возьмём случай самостоятельного УМКД посредством ТСЖ.

Некоторые явные преимущества для СП этого СУ:

• самостоятельное независимое определение и установление тарифов на ЖКУ;
• самостоятельное независимое распоряжение средствами ТСЖ в интересах СП;
• прямое исполнение решений СП через органы управления ТСЖ.(монополизм ТСЖ);
• самостоятельное определение условий на управление МКД;
• самостоятельная оптимизация числа посредников при жилищно-коммунальном обслуживании МКД (ЖКО)

Некоторые явные недостатки УМКД при самостоятельном управлении посредством ТСЖ:

• проблема создания и функционирования ТСЖ в МКД давней постройки, с несовременными устаревшими схемами инженерных сетей, с устаревшими или вообще отсутствующими устройствами учёта коммунальных ресурсов;
• нужны спецы-профи для обеспечения УМКД;
• необходимо понести организационно-регистрационные расходы;
• наличие, возникновение коллизий при совместном проживании в МКД членов ТСЖ и лиц по договорам соцнайма, членов ТСЖ и СП, которые не являются членами ТСЖ

Рассмотрим вариант ТСЖ с наймом УО для практического УМКД

Преимущества этого СУ схожи с теми, что и при самостоятельном ТСЖ., а основное преимущество состоит в том, что УО полезна, когда ТСЖ не обладают необходимыми навыками и возможностями по распоряжению общедомовым имуществом.

Некоторые явные недостатки:

• необходимость учёта мнения УО по многим вопросам УМКД, в частности при определении и установлении тарифов на ЖКУ;
• непрямое (через УО) исполнение решений СП и потенциально возможно «своеволие» УО;
• удорожание тарифов за счёт содержания УО;
• расчёт «на дядю» при ожидании качества УМКД

СП для управления своим домом могут выбрать и способ управления МКД посредством частной УО.

Некоторые явные преимущества для СП от этого СУ:

• прерогатива ОССП при организации УМКД, т.е. всё должно определяться решениями СП, в т.ч. определение условий для заключения ДУ МКД;
• возможность управлять своим МКД при отсутствии в среде СП навыков, умения, специалистов ;

Некоторые явные недостатки:

• потенциальная возможность диктата УО при пассивности СП в отношении принятия решений по вопросам УМКД и в отношении контроля за качеством УМКД..

Основной недостаток УМКД с помощью УО: при осознанном  выборе достойной УО в среде СП при выборе такой формы УМКД может возникать настороженность. Такое опасение может вызывать:

• неизвестность в отношении существующих в городе УО. Зачастую эти организации предстают перед СП как инкогнито: кроме аббревиатуры ничего более о ней СП не знают;
• неизвестность и в отношении их деловой репутации, если рынок УМКД, рынок коммунальных услуг (КУ) в городе перед СП не раскрыт, не прозрачен. Это обстоятельство имеет и другую сторону: оно порождает возможность для разных недобросовестных УО «заманивать» к себе жителей МКД, проявлять диктат в отношениях с ними.

Неведение подробностей об УО – это явная препона, сдерживающая ход процесса выбора способа управления МКД.

Чем может быть нейтрализована такая неизвестность в отношении выбора УО?

При УМКД надо исключать возможности проявления монополизма, диктата УО в осуществлении деятельности по управлению домами. Несомненно, что СП организовывать УМКД без публичного знания рынка УМКД (рынка ЖКУ) опромётчиво. Под публичным рынком при этом подразумевается:

• публичное представление и периодическое обновление сведений об УО;
• постоянная практика публичных презентаций (кастинги) действующих и возникающих ТСЖ и УО, претендующих на УМКД, по публичным стандартам и регламенту (в соответствии с публичными критериями, показателями, характеризующими их деятельность);
• систематическая публичная отчётность УО (ТСЖ) в соответствии с публичными стандартами раскрытия для населения информации о деятельности УО (ТСЖ);
• перманентное публичное сравнение конкурирующих УО (ТСЖ) на рынке ЖКУ по публичным критериям (показателям), характеризующим их деятельность;

Думается, что такую публичность рынка УМКД (ЖКУ) могут обеспечивать только муниципальные власти и городская общественность.

Их содействие позволило бы создать публичный инструмент влияния и СП каждого МКД и ОМСУ на отношение УО (ТСЖ) к своим функциям.

Теперь рассмотрим непосредственный способ управления (НСУ) МКД.

Явные преимущества для СП при этом СУ:

• НСУ МКД хорош в небольших МКД, особенно современной постройки;
• есть возможность обойтись без посредников при получении ЖКУ;

Явные недостатки для СП при НСУ:

• на НСУ не распространяется действие ФЗ-185
• проблема с обеспечением персональной ответственности за содержание и за поставку МКД необходимых коммунальных ресурсов

Если СП сами не определятся с ВСУ, то в течение минимум одного года СП не смогут реально влиять на судьбу своего проживания в своём МКД. Для тех МКД, где их жители не смогли определиться со способом управления своим домом, УМКД должно осуществляться только УО, которые для этого отобраны ОМСУ по конкурсу.

Явные преимущества для СП при этом СУ заключаются в том, что для пассивных МКД отпадает необходимость ломать голову о проблемах по УМКД.

Основной недостаток для СП при УМКД посредством УО, «назначенных» ОМСУ состоит в том, что СП практически отстранены от возможности влиять на судьбу своего проживания в МКД, так как условия для заключения ДУ МКД определяют ОМСУ

Далее для того, чтобы определяться с ВСУ, надо иметь представление о значимости некоторых рисков, сопровождающих УМКД при разных способах УМКД. Знание, изучение предстоящих проблем позволит СП заранее их проанализировать, оценить и подготовиться к их предотвращению.

Какие же возможны риски, проблемы при предстоящем УМКД ? Попробуем перечислить некоторые из них:

• риск от некомпетентности персонала УО, специалистов ТСЖ;
• риск лишиться общедомого имущества и\или всего МКД при бездумной передаче его в управление неизвестной УО, особенно в управление неизвестной УО;
• риск образования дебиторских и\или кредиторских долгов, и по этой причине риск «наживания» проблем с поставками МКД необходимых ЖКУ и проблем с налоговыми и надзорными органами и иными организациями;
• риск от установления договорных контактов с недобросовестными УО, и по этой причине риск возникновения проблем и в отношении использования средств СП за полученные ЖКУ, и в отношении качества УМКД, и в отношении иных вопросов УМКД;
• риск разорения при недобросовестном УМКД;
• риск от осуществления непрозрачной деятельности УО или ТСЖ.

После ознакомления и изучения особенностей ОУМКД, связанных с преимуществами, недостатками, рисками этого процесса, СП легче определиться с предпочтениями в отношении выбора достойного для МКД способа УМКД. При этом следует учитывать следующее обстоятельство. Если общий механизм выбора способа управления однороден для всех МКД, то при определении предпочтений в отношении того или иного СУ не обойтись без учёта характеристик МКД.

В домах - новостройках с большим количеством квартир, где подавляющее число пользователей жилплощадью – собственники, предпочтительней, очевидно, управлять посредством ТСЖ.

В малоэтажных домах новой постройки с малым количеством квартир наиболее удобным, видимо, будет или ТСЖ, или непосредственное управление.

В МКД давней постройки, с большим сроком службы ВСУ будет зависеть:

• от категорий пользователей площадями дома и количественного соотношения между ними: бедные и богатые, собственники и жители по соцнайму, собственники и арендаторы жилых и нежилых помещений, юридические и физические лица, пенсионеры и трудоспособная часть жителей;
• от конструктивных особенностей МКД постройки по старым проектам: состояние инженерной инфраструктуры, долевое соотношение жилых и нежилых площадей,
• возрастные особенности по категориям жителей;
• долевая принадлежность МКД: дом в реестре муниципалитета или построен на средства жителей;

Если СП смогли сориентироваться в вопросе выбора способа УМКД, то перед ними теперь возникнет необходимость уточнения (познания) особенностей процедуры организации и проведения правомочных общих собраний собственников помещений (ОССП) по ВСУ в МКД. Не освоишься в этих вопросах – наживёшь проблемы, суть которых в том, что если коллективно не принимать решений по судьбе своего МКД, то её будут решать посторонние для МКД лица и\или организации.

До проведения такого общего собрания (исходя из ознакомления с особенностями разных форм УМКД) рабочей группе активистов МКД инициативно надо бы проделать следующее:

• неплохо бы собрать и обобщить сведения об уже сложившейся практике применения разных СУ МКД в городе, поселке;
• неплохо бы собрать обобщённые сведения о рынке УМКД;
• получить полную информацию об организациях, которые предлагают себя в качестве управляющих вашим МКД;
• сделать сравнительный обзор-анализ показателей разных УО;
• подготовить предварительное предположение о желательном для вашего МКД способе УМКД
• такие сведения распространить среди жителей МКД;
• начать подготовку ОССП.

Чтобы избежать неприятностей от неумения организовывать и проводить собрание СП должны осязать неизбежность необходимости объединяться всем СП под флагом ОССП., чтобы совместно вырабатывать и принимать решения по управлению своим МКД.

Во множестве МКД за десятилетия совместного проживания СП или не выработали практики проведения общих собраний, или десятилетиями не могли обеспечить кворум своих сборов. Это - МКД с низкой активностью жителей. Этим и пользуются разные организации для достижения априори своих устремлений в осуществлении управления безвольными МКД, а их жители по умолчанию будут воспринимать всё, что будет угодно УО.

Ещё раз оговариваемся, что известна негативная практика, когда МКД попадают под управление неких УО без истинного волеизъявления СП, и, зачастую, за счёт фиктивизации голосования СП заочным образом. Жителям МКД надо избежать «прорех» при навязывании им выбора способа управления и\или выбора УО в форме заочного собрания. И хоть в ЖК РФ достаточно аккуратно расписаны нюансы заочной процедуры, СП надо внимательно относиться к содержанию попадающих в их руки бюллетеней.

Для организации и проведения общих собраний в МКД активом МКД заранее должны быть разработаны и затем узаконены решениями ОССП подробные материалы (памятки), например:

• в отношении особенностей и порядков подготовки и проведения очного или заочного собрания СП (ЖК РФ ст.45 п.1, п.4; ст.47 п.1 и особенностей голосования;
• в отношении формирования повесток первых (организационных) и очередных собраний;
• в отношении подготовки перечня обязательных решений на первых (организационных) и на очередных собраниях СП;
• в отношении порядка оформления и хранения решений (протоколов) и иной документации собраний СП (ЖК РФ ст.46 п.4, ст.48 п.5);
• в отношении порядка доведения решений собраний до всех СП и их исполнения (ЖК РФ ст.45 п.1, ст.46 п.1);

Непростой нюанс кроется в подготовке и проведении ОССП в тех МКД, где сосуществуют разные категории жителей. Здесь приходится учитывать, что в принятии решений, в голосовании должны принимать участие разные категории пользователей помещениями конкретного МКД. Это могут быть:

• физические и юридические лица – собственники жилых помещений;
• физические и юридические лица – собственники нежилых помещений;
• физические и юридические лица – арендаторы жилых и нежилых помещений;
• СП и жители по договорам соцнайма;
• СП и люди, снявшие квартиры у СП, не проживающих в данном МКД;
• и т.п.

Такая особенность особо касается МКД с ТСЖ.

Приведённые советы по примерному комплексу действий должен содействовать, способствовать первому, исходному шагу СП в каждом МКД – собраться и организоваться на проведение ОССП для выбора способа управления своим МКД.